大竹县律师-凌灿伟

妻子别墅神秘被杀 丈夫状告房产及物业公司无据败诉||大竹县律师

妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。丈夫等家人认为小区物业公司、房地产公司没有尽到安全保障等义务，告上法庭索赔一百多万元。近日，江苏省无锡市中级人民法院审结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。 2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。此后，许某某每年都按时向物业公司支付了物业管理费。天有不测风云。2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。悲痛交加中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。虽经全力侦查，但凶手至今仍没有被抓获。

“房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区并致犯罪得逞。”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其责。2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。

“案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。”针对起诉房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。

“物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安全防范义务。”物业公司辩称，该公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻。登记和巡逻记录在案发当天就被公安机关调取，物业公司在对小区的安全管理上已尽到了职责。许某某亲属在家中遇害还在侦查中，杀人凶手是利用了空置别墅进入案发现场也就没有依据，物业公司不存在疏于管理的情形。  大竹律师   大竹县律师

庭审中，双方展开了激烈辩论。

“许某某购买了别墅并入住，同时向小区的物业公司交纳了管理费，两者间形成了物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。”一审法院审理认为，物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。而根据合同约定，物业公司的保安义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记。案发当天，物业公司的巡逻、登记记录立即被公安机关调取，该记录可证实物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小区保安对许某某家中发生的凶杀案事先察觉，显然超出其能力范围。[page]

“许某某亲属被害案，还在侦查中，案发经过等还没有最后明确的结论。犯罪嫌疑人是否利用空置房作案缺乏证据证实，只有在案件侦破以后才能确定。”一审法院进一步认为，许某某等人主张因物业公司和房地产公司疏于管理的行为导致空置房为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件缺乏证据证实。最后，一审法院驳回了许某某等人的诉讼请求。

“房地产公司对空置房屋没有采取安全防护措施，给小区安全带来隐患，也没有经过招投标程序选聘物业公司，对亲属的受害存在过错；物业公司对房地产公司空置房屋没有尽到管理义务。”宣判后，许某某等人不服判决，提起上诉称，房地产公司、物业公司与许某某等人亲属的受害存在因果关系，构成共同侵权，应承担侵权赔偿责任。

二审中，房地产公司辩称，“公司没有售出的空置别墅以及选聘物业公司的行为均与许某某亲属的受害没有因果关系。”。

物业公司辩称“在日常管理中公司已尽到合同约定的安全义务。”

无锡中院审理认为，虽然公安机关在空置别墅中发现与被害现场同类型花纹的鞋印，但此案尚未侦破，不能据此证实凶犯就是利用空置别墅踩点，或房地产公司将别墅空置的行为存在过错。许某某等人称物业公司的巡视记录是伪造的，但没有提供相应证据，并且物业公司的巡视记录在案发当天就被公安机关提取。因此，法院没有采纳许某某等人认为房地产、物业公司存在过错的意见。

最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，所谓“共同侵权”，是指二人以上共同故意或者共同过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果。所谓直接结合，是指数个行为结合程度非常紧密，对加害后果而言，各自的原因力和加害部分无法区分。

“即使认定许某某等人所称的房地产公司、物业公司的行为是亲属被害的原因，那么房地产公司、物业公司也至多是存在过失。”无锡中院审理认为，房地产公司、物业公司的行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为不可能直接结合构成共同侵权。

法院还认为，即使房地产公司、物业公司的过失行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为属于“多因一果”侵权行为，由于杀害许某某亲属罪犯的行为出于故意，该犯罪行为已阻却与之间接结合的房地产公司、物业公司的过失行为，该罪犯的行为只能形成单独侵权不存在所有行为人按份承担责任的问题。综上，即使许某某等人主张的房地产公司、物业公司对许某某亲属的受害存在过失行为成立，其关于房地产公司、物业公司应承担侵权赔偿责任的诉讼请求，也无法律依据。据此，驳回了上诉，维持原判决。